La estimación previa.
Es imposible conocer a priori el precio que tendrá una vivienda con exactitud, ya que para ello es necesario medir el proecto, pero puede aproximarse el precio con los datos correctos.
¿Qué debe incluirse en el cálculo del precio de la vivienda?
El precio final de la vivienda debe incluir los gastos de construcción, los honorarios técnicos y los impuestos. Es frecuente encontrar orientaciones parciales que acaban por no responder a la realidad.
Los gastos de construcción
El precio base por metro cuadrado de obra puede estimarse con los precios de las últimas obras realizadas. Este precio fluctua con el tiempo, y de él dependen muchas de las demás partidas del presupuesto, ya que son proporcionales.
Este valor deberá tomarse de una obra parecida a la obra a desarrollar, teniendo en cuenta que cambios importantes de localización, superficie, materiales, instalaciones, etc, influirán en este precio de partida.
La urbanización exterior también deberá incluirse, y este factor varía mucho de un proyecto a otro, ya que las parcelas son siempre diferentes, los accesos y distancias varían, las distancias a acometidas, etc.
El precio de la construcción (materiales y mano de obra) no es el único a tener en cuenta a la hora de estudiar la viabilidad de un proyecto de obra.
Honorarios técnicos
Cada proyecto es un mundo, y las necesidades pueden ser variables, cada municipio puede exigir determinados servicios técnicos que deberán ser abonados por el cliente. Para una obra de vivienda podrían ser necesarios:
– Arquitecto: diseño y dirección de la obra. Será el encargado de redactar los documentos técnicos para solicitar la licencia y dirigir la obra conjuntamente con el aparejador.
– Arquitecto técnico/aparejador: se encarga de dirigir la ejecución de la obra conjuntamente con el arquitecto. También suele encargarse de la Coordinación de Seguridad y Salud en obra.
– Topógrafo: se encarga de delimitar la parcela y ubicar el edificio en la misma.
– Geólogo: realiza un estudio de las capas inferiores del terreno, determinando la resistencia del mismo a efectos de establecer la cimentación.
– Control Acústico: realizan las pruebas necesarias para certificar que se cumplen los requisitos normativos de emisiones acústicas de la vivienda.
Tasas e impuestos
Además de lo anterior, deben cubrirse otros costes asociacios:
– Visado colegial: los documentos podrían precisar un visado en el Colegio Profesional de los Técnicos implicados previo a la solicitud de la licencia.
– Tasa municipal: los municipios cobran una tasa por la concesión de la licencia.
– IVA: los diferentes apartados mencionados deberán incluir el IVA, la base imponible depende de varios factores.
Antes de comenzar cualquier proyecto, te recomendamos acudir a un técnico, que te asesorará para que puedas valorar las opciones y ajustar tus ideas a la realidad.
Calculadora
Como se ha visto, en el cálculo real de la vivienda influyen muchos aspectos. A continuación presentamos un modelo simplificado de cálculo para el que se han tenido en cuenta el precio de la construcción actual de Vitoria-Gasteiz (Diciembre de 2019), el precio base es de obra nueva, y precio medio (sin incluir medidas pasivas especiales).
Debe tomarse como una estimación, y para poder comenzar a trabajar con números reales, os pedimos que acudáis al estudio.
Este presupuesto es una mera orientación inicial, para un estudio más real y actualizado, estamos en contacto.